作 者丨許爽

　　10月21日，人民銀行公布新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），1年期和5年期以上LPR雙雙下降25個(gè)基點(diǎn)，1年期LPR降至3.1%，5年期以上LPR降至3.6%。

　　此次調(diào)整是繼今年2月5年期以上LPR報(bào)價(jià)單獨(dú)下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，7月兩個(gè)期限品種LPR報(bào)價(jià)分別下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)之后的年內(nèi)第三次下調(diào)，下調(diào)幅度均為2019年新版LPR報(bào)價(jià)改革以來(lái)的最高。

　　南方財(cái)經(jīng)全媒體記者了解到，已有銀行開(kāi)始出臺(tái)執(zhí)行最新房貸利率政策，外資銀行按揭貸款利率仍有相當(dāng)大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，近期首套房貸利率最低可至2.6%。

　　值得注意的是，與上一次7月LPR下調(diào)的情景不同，此次大部分商業(yè)銀行支行網(wǎng)點(diǎn)在當(dāng)日營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)并沒(méi)有收到最新政策通知。對(duì)于商業(yè)銀行而言，此次LPR超預(yù)期下降或?qū)?lái)較大凈息差壓力。有客戶(hù)經(jīng)理透露，后續(xù)或?qū)⑸细〖訙p點(diǎn)政策以應(yīng)對(duì)成本壓力。

　　大部分銀行房貸政策尚未調(diào)整

　　從廣州地區(qū)情況來(lái)看，大部分各家商業(yè)銀行正處于研討新一期房貸利率政策的階段。截至目前，大部分商業(yè)銀行的支行網(wǎng)點(diǎn)尚未收到具體通知。

　　“5年期LPR今天進(jìn)行了下調(diào)，我行正在出臺(tái)最新房貸政策。按照上一期LPR利率水平，目前我行廣州地區(qū)首套房貸利率水平在3.1%~3.2%區(qū)間。”工商銀行某支行客戶(hù)經(jīng)理告訴記者，預(yù)計(jì)最新政策在近期出臺(tái)。

　　“今天早上總行已經(jīng)通知網(wǎng)點(diǎn)，下午晚些將公布最新房貸利率執(zhí)行政策?！睆V州銀行某支行客戶(hù)經(jīng)理告訴記者，目前，該行房貸利率水平為3.0%，即上一期LPR（3.85%）減去85個(gè)BP。

　　不過(guò)，亦有部分商業(yè)銀行率先執(zhí)行最新房貸政策。交通銀行個(gè)貸部客戶(hù)經(jīng)理告訴記者，目前，該行加減點(diǎn)政策維持不變，首套房貸已執(zhí)行最新LPR-75BP，即2.85%。

　　據(jù)南方財(cái)經(jīng)全媒體記者測(cè)算，利率下調(diào)后，若以“300萬(wàn)元貸款本金、30年期、等額本息”情況為例，廣州市民購(gòu)買(mǎi)首套房的月供額變化情況為：調(diào)整前利率若為3.1%，月供為12810.49元。調(diào)整后，若以目前各銀行主流的執(zhí)行利率2.85%計(jì)算，月供為12406.72元。如此對(duì)比，下調(diào)后每月月供減少了403.77元。

　　限時(shí)最低2.6%？銀行：吃不消，后續(xù)或?qū)⑸细?/p>

　　一直以來(lái)，外資銀行商業(yè)房貸利率在廣州地區(qū)頗具競(jìng)爭(zhēng)力。此次LPR調(diào)整之前，廣州就已有外資商業(yè)銀行的按揭房貸利率與廣州住房公積金貸款利率持平。

　　“我行最新房貸利率政策尚未公布。此前，我行個(gè)人房貸利率最低為2.85%，即上一期LPR（3.85%）-100BP?！蹦惩赓Y商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)客戶(hù)經(jīng)理告訴記者，該行廣州最新房貸利率政策預(yù)計(jì)將低于廣州當(dāng)前的5年期首套公積金房貸利率水平。

　　不過(guò)，該客戶(hù)經(jīng)理亦向記者表示，未來(lái)該行房貸利率仍會(huì)下探并處于市場(chǎng)最低水平，但不太可能繼續(xù)執(zhí)行-100BP的政策。“如果您現(xiàn)在提交資料錄入系統(tǒng)審核的話(huà)，我們還可以按照最新LPR-100BP的政策給您做按揭，但后續(xù)新政策出臺(tái)不太可能有這么低的利率了?！鄙鲜隹蛻?hù)經(jīng)理透露，銀行內(nèi)部正在評(píng)估最新房貸利率成本空間，2.6%的水平大概率無(wú)法盈利。

　　在廣州地區(qū)，國(guó)有銀行亦有類(lèi)似情況?！澳壳拔倚匈J款利率加減點(diǎn)政策還在討論過(guò)程中，具體政策可能會(huì)在明后兩天出臺(tái)?！蹦硣?guó)有大行客戶(hù)經(jīng)理向記者表示，若按照當(dāng)前LPR-85BP執(zhí)行房貸利率政策，可能將“突破該行底線(xiàn)”。

　　目前，廣州首套個(gè)人住房公積金貸款利率為5年以下（含5年）2.35%、5年以上2.85%；第二套個(gè)人住房公積金貸款利率為5年以下（含5年）2.775%、5年以上3.325%。這意味著，此次商業(yè)銀行執(zhí)行最新LPR的房貸政策后，房貸利率或?qū)⒌陀趶V州住房公積金貸款利率水平。

　　上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室首席專(zhuān)家、主任曾剛告訴記者，公積金住房貸款帶有政策性支持含義，一般要比商業(yè)銀行的住房按揭貸款利率要低。從過(guò)往來(lái)看，的確沒(méi)見(jiàn)過(guò)商貸利率低于公積金住房貸款的情況。這種情況的發(fā)生，意味著公積金貸款利率調(diào)整空間也應(yīng)打開(kāi)。

　　民生證券宏觀分析師吳彬認(rèn)為，單次LPR大幅下調(diào)或意味著商業(yè)銀行補(bǔ)充資本金也將快速落地。根據(jù)2024年上半年末商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債情況，吳彬團(tuán)隊(duì)測(cè)算1年期、5年期LPR降息10bp分別對(duì)應(yīng)凈息差收窄5bp、1bp左右。本次LPR統(tǒng)一下調(diào)25BP，預(yù)計(jì)凈息差收窄的幅度約15BP，而今年上半年銀行凈息差已經(jīng)下降了15BP，再加上存量房貸利率下調(diào)，本輪貨幣寬松對(duì)銀行的凈息差影響較大，這也要求補(bǔ)充商業(yè)銀行資本金的措施刻不容緩，預(yù)計(jì)最快11月將落地執(zhí)行。

　　大部分城市房貸利率將降至“2”字頭

　　今年以來(lái)，5年期以上LPR累計(jì)下降了60個(gè)基點(diǎn)，對(duì)新、老房貸都是重大利好。對(duì)于即將買(mǎi)房貸款的人來(lái)說(shuō)，利息成本更低?！按祟?lèi)操作對(duì)房貸利率產(chǎn)生的一個(gè)實(shí)質(zhì)影響是，全國(guó)大部分城市的房貸利率將從3字頭下降到2字頭，進(jìn)一步說(shuō)明房貸利率調(diào)整，進(jìn)入到歷史上最為寬松的階段?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

　　對(duì)于存量房貸借款人來(lái)說(shuō)，今年以來(lái)LPR下降的0.6個(gè)百分點(diǎn)，加上各商業(yè)銀行10月25日統(tǒng)一批量調(diào)整的存量房貸利率平均約下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，今年房貸利率降幅可能超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)，因房貸定價(jià)規(guī)則是在重定價(jià)日按照最新LPR確定新的重定價(jià)周期的利率水平，存量房貸利率下降一般需要分步兌現(xiàn)。

　　例如，北京某存量房貸借款人，重定價(jià)日為每年1月1日，目前房貸利率為4.75%（2024年1月1日的LPR+55BP），則其房貸利率下調(diào)可分兩步：

　　第一步，10月25日，商業(yè)銀行批量將房貸利率在LPR上的加點(diǎn)調(diào)整至-30BP，該房貸利率調(diào)整為3.9%（LPR-30BP），調(diào)整幅度為0.85個(gè)百分點(diǎn)（4.75%-3.9%）；

　　第二步，2025年1月1日，房貸利率按照最新一期LPR重新計(jì)算，若12月份公布的5年期以上LPR為3.6%，則該房貸利率調(diào)整為3.3%（LPR-30BP），調(diào)整幅度為0.6個(gè)百分點(diǎn)（3.9%-3.3%）。

　　兩步調(diào)整完后，2024年該房貸利率累計(jì)下降了1.45個(gè)百分點(diǎn)，按照100萬(wàn)元貸款本金，25年等額本息的還貸方式，房貸利息總額減少超過(guò)24萬(wàn)元，每月月供減少超過(guò)800元。

　　LPR降幅超預(yù)期，樓市或?qū)⑦^(guò)暖冬

　　從今年LPR調(diào)整情況來(lái)看，此次調(diào)整是繼2月5年期以上LPR報(bào)價(jià)單獨(dú)下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，7月兩個(gè)期限品種LPR報(bào)價(jià)分別下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)之后的年內(nèi)第三次下調(diào)，下調(diào)幅度均為2019年新版LPR報(bào)價(jià)改革以來(lái)最高。

　　5年期LPR是房貸利率定價(jià)主要參考基準(zhǔn)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次降息25個(gè)基點(diǎn)超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，現(xiàn)在各地購(gòu)房需求以剛需、剛改為主導(dǎo)，對(duì)利率、稅費(fèi)等成本比較敏感。大幅度降息能夠帶來(lái)市場(chǎng)需求的反彈，比如今年2月20日，LPR也下降25個(gè)基點(diǎn)，帶動(dòng)了今年一季度樓市的小陽(yáng)春。因此，此次降息以后，疊加此前一線(xiàn)城市松綁限購(gòu)、限貸，稅費(fèi)政策調(diào)整，首付比例調(diào)整等利好，將為四季度樓市帶來(lái)暖冬行情。

　　還會(huì)再降嗎？

　　“展望未來(lái)，年內(nèi)LPR報(bào)價(jià)可能將保持穩(wěn)定?！睎|方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青表示，一方面，9月政策利率下調(diào)幅度較大，四季度將進(jìn)入政策效果觀察期，繼續(xù)降息的可能性較??；另一方面，當(dāng)前銀行凈息差處在歷史低位，將制約報(bào)價(jià)行持續(xù)壓縮LPR報(bào)價(jià)加點(diǎn)的動(dòng)力。

　　中國(guó)民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬表示，一是從國(guó)外看，美國(guó)經(jīng)濟(jì)韌性仍在、美元指數(shù)走強(qiáng)，穩(wěn)匯率仍有必要；二是從國(guó)內(nèi)看，9月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)邊際好轉(zhuǎn)，穩(wěn)增長(zhǎng)政策效果正逐步釋放；三是從銀行看，商業(yè)銀行凈息差仍承壓，LPR報(bào)價(jià)連續(xù)下調(diào)受限。

　　中信證券認(rèn)為，往后看，年內(nèi)價(jià)格端工具進(jìn)一步發(fā)力的空間可能相對(duì)有限，但觀察這一輪降息對(duì)于信貸需求的提振成效，不排除明年進(jìn)一步降息的可能性。