業(yè)內(nèi)認(rèn)為，增量政策傳達(dá)出中央對(duì)于“穩(wěn)地產(chǎn)”的決心。

　　作為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好的重要一環(huán)，支持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的相關(guān)政策頻繁出臺(tái)。

　　11月8日，在全國(guó)人大常委會(huì)辦公廳舉行新聞發(fā)布會(huì)上，財(cái)政部部長(zhǎng)藍(lán)佛安提及下一步的財(cái)政政策時(shí)明確，要持續(xù)抓好增量政策落地見(jiàn)效?！俺掷m(xù)抓好增量政策落地見(jiàn)效。今年的增量政策力度大，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效應(yīng)正在顯現(xiàn)，不少政策效應(yīng)明年還會(huì)持續(xù)釋放。我們將加力推進(jìn)相關(guān)工作，已經(jīng)出臺(tái)的抓好落地實(shí)施，尚未出臺(tái)的盡快推動(dòng)出臺(tái)?！?/p>

　　藍(lán)佛安明確了房地產(chǎn)兩項(xiàng)重要的增量政策。其一，是支持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的相關(guān)稅收政策，已按程序報(bào)批，近期即將推出；其二，是專項(xiàng)債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲(chǔ)備，以及收購(gòu)存量商品房用作保障性住房方面，財(cái)政部正在配合相關(guān)部門研究制定政策細(xì)則，推動(dòng)加快落地。

　　具體來(lái)看，房地產(chǎn)稅收主要集中在供給和需求兩側(cè)，供給側(cè)的稅源主要是房企在拿地和開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，需求側(cè)則主要在交易階段，持續(xù)階段的稅收較少。

　　從供給端的稅收政策來(lái)看，億翰智庫(kù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前增值稅預(yù)征稅率為3%，企業(yè)實(shí)際的增值稅稅負(fù)率平均在1%-2%之間；在多數(shù)城市，企業(yè)所得稅的計(jì)稅毛利率為15%，這與企業(yè)實(shí)際的毛利率水平有較大差異；土地增值稅預(yù)征率同樣較高，但退稅難、退稅周期長(zhǎng)，長(zhǎng)期占用企業(yè)資金。同時(shí)，增值稅、企業(yè)所得稅對(duì)于預(yù)收款只有預(yù)征機(jī)制，沒(méi)有匯算機(jī)制，造成多征的稅款無(wú)法退回、虧損企業(yè)繳納大量所得稅。

　　億翰智庫(kù)認(rèn)為，當(dāng)前行情不佳，企業(yè)普遍認(rèn)為稅負(fù)壓力較重，這時(shí)候正向的調(diào)整和改革有助于減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)發(fā)展的信心，正向引導(dǎo)企業(yè)解決問(wèn)題，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)更快實(shí)現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”。

　　在政策的落地方面，58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，目前房企的稅收在拿地層面和銷售階段，拿地階段主要是契稅，這方面預(yù)計(jì)會(huì)因城施策。銷售階段是降稅的重點(diǎn)，主要包括土地增值稅、增值稅兩項(xiàng)，非普宅相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的取消預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)土地增值稅形成重要影響，預(yù)計(jì)整體性降低的可能性大，而增值稅可能會(huì)考慮階段性降低稅率的方式。

　　對(duì)于需求端稅收政策的落地，張波稱，目前已經(jīng)有在落地包括個(gè)人所得稅減免、地方性契稅減免的政策，這類政策預(yù)計(jì)后續(xù)還將延續(xù)，并且自主權(quán)還在地方政府。目前大方向是降低交易成本，推進(jìn)“以舊換新”等各類房產(chǎn)置換需求提升，因此進(jìn)一步調(diào)整增值稅免征條件、個(gè)人所得稅免征條件將是個(gè)主要方向，同時(shí)可能會(huì)結(jié)合對(duì)二手房中介費(fèi)的收取進(jìn)行規(guī)范性調(diào)整。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房地產(chǎn)健康發(fā)展離不開(kāi)供需兩側(cè)的平穩(wěn)發(fā)展，這些稅收調(diào)整帶來(lái)的直接影響，就是降低了房東和房企的稅費(fèi)成本，對(duì)于房屋交易和開(kāi)發(fā)成本降低具有積極的作用。

　　對(duì)于利用專項(xiàng)債支持回收閑置存量土地、新增土地儲(chǔ)備，以及收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，該政策是房地產(chǎn)行業(yè)“去庫(kù)存”和完善住房保障體系的重要舉措，是實(shí)現(xiàn)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要舉措。

　　5月份舉行的“切實(shí)做好保交房工作配套政策”說(shuō)明會(huì)上，央行首次提出設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，此后提高資金支持比例，總規(guī)模達(dá)5000億元。10月份，財(cái)政部也表態(tài)，在確保項(xiàng)目融資收益平衡的基礎(chǔ)上，地方可安排專項(xiàng)債券收購(gòu)存量商品房用作保障性住房。

　　據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，目前，已有超過(guò)50個(gè)城市表態(tài)支持國(guó)有企業(yè)收儲(chǔ)，29個(gè)城市已落地首批房源征集細(xì)則，明確參與征集商品房需滿足的條件。但從當(dāng)前各城市政府收儲(chǔ)落地情況看，仍合規(guī)適格房源規(guī)模小等問(wèn)題，并且已建成現(xiàn)房尚未出售的商品房?jī)H占庫(kù)存三成左右，即便全部收儲(chǔ)也對(duì)當(dāng)前各城市恢復(fù)供求在平衡作用相對(duì)有限。

　　克而瑞認(rèn)為，在未來(lái)地方專項(xiàng)債資金支持下，各城市可以根據(jù)自身供求關(guān)系特點(diǎn)作相應(yīng)的調(diào)整，比如擴(kuò)大收儲(chǔ)范圍，不局限于現(xiàn)房；實(shí)現(xiàn)房型面積段、項(xiàng)目區(qū)域、價(jià)格檔次多元化收儲(chǔ)等。

　　同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)進(jìn)一步認(rèn)為，增加地方政府債務(wù)限額6萬(wàn)億元，打開(kāi)了政府收儲(chǔ)存量土地專項(xiàng)債的增發(fā)空間，政府可以收儲(chǔ)房企或者其他企業(yè)的閑置低效用地或者停建工程，一方面可以加快市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的出清，同時(shí)，相關(guān)企業(yè)可以獲得適當(dāng)?shù)默F(xiàn)金流，優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)質(zhì)量，另一方面、政府通過(guò)收儲(chǔ)土地后，通過(guò)規(guī)劃調(diào)整以及相關(guān)指標(biāo)的調(diào)整，提升土地的用途與市場(chǎng)需求的匹配度，提高土地的利用效率。

　　在新增專項(xiàng)債的規(guī)模方面，張波提到，這也超出了市場(chǎng)預(yù)期，在大大降低地方財(cái)政壓力的同時(shí)，對(duì)于市場(chǎng)的調(diào)節(jié)力度也明顯增強(qiáng)。從2018、2019年土儲(chǔ)專項(xiàng)債占當(dāng)年專項(xiàng)債的水平來(lái)看，大致在30%左右水平，因此預(yù)計(jì)本輪也將保持同等比例，這將大大增強(qiáng)各地對(duì)于土地側(cè)優(yōu)化的把控力，更有利于市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)性回穩(wěn)。

　　中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，上述兩項(xiàng)增量政策傳達(dá)出中央對(duì)于“穩(wěn)地產(chǎn)”的決心，一方面有望進(jìn)一步降低居民購(gòu)房成本、企業(yè)稅費(fèi)壓力，另一方面也有望加速各地收購(gòu)存量土地等的工作進(jìn)度。未來(lái)若“穩(wěn)地產(chǎn)”政策加速落實(shí)到位，將有望明顯修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

　　值得一提的是，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，財(cái)政支持允許地方發(fā)行政府專項(xiàng)債，也為實(shí)現(xiàn)100萬(wàn)套城中村改造貨幣化安置目標(biāo)、增強(qiáng)安置居民信心繼而加快改造進(jìn)程提供強(qiáng)有力的資金支持。

　　在10月17日的財(cái)政部等五部委國(guó)新辦會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)倪虹表示，在前期城中村和危舊房改造基礎(chǔ)上，今年將再增加100萬(wàn)套城中村改造，并通過(guò)貨幣化方式安置。為此將提供五方面支持，其中之一即是允許地方發(fā)行政府專項(xiàng)債。

　　克而瑞認(rèn)為，當(dāng)前的政策為后續(xù)發(fā)行地方專項(xiàng)債推動(dòng)100萬(wàn)套城中村改造貨幣化安置提供強(qiáng)有力資金支持；而新增的城中村改造，并實(shí)行貨幣化補(bǔ)貼，可以釋放出規(guī)?？捎^的增量購(gòu)房需求，粗略推算這一改造或?qū)?dòng)近1億平方米住宅銷售。