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　　文/樂居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

　　京城國(guó)資“地產(chǎn)一哥”換人了。

　　今年前八月，城建集團(tuán)以237.1億元的全口徑銷售額排在全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的第26位，而曾經(jīng)的北京國(guó)有房企“一哥”，以17億元的差距位列其后。

　　機(jī)構(gòu)榜單顯示，1-8月，首開股份（維權(quán)）（600376.SH）實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額220.1億元，排在第29位。

　　市場(chǎng)的持續(xù)低迷之下，地產(chǎn)行業(yè)不僅規(guī)模門檻處于低位，企業(yè)之間的洗牌也在持續(xù)。這當(dāng)中，一些區(qū)域房企洗牌的尤為激烈。

　　城建集團(tuán)的反超，其實(shí)在一個(gè)月前已經(jīng)發(fā)生。1-7月，城建集團(tuán)已經(jīng)以13個(gè)億左右的優(yōu)勢(shì)，與首開股份拉開三個(gè)身位的差距。而在1-6月，首開股份還以5個(gè)億的優(yōu)勢(shì)，排在城建集團(tuán)的前面。

　　商海的鐵律，不進(jìn)則退。毫無(wú)疑問(wèn)，首開股份一直被認(rèn)為是北京國(guó)有房企的龍頭，而曾經(jīng)的千億規(guī)模也確實(shí)讓首開股份的這個(gè)稱號(hào)實(shí)至名歸。

　　只不過(guò)，隨著這一輪的地產(chǎn)大調(diào)整，首開股份不僅銷售規(guī)模急速下行，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也連續(xù)陷入虧損。

　　2018年，首開股份作為京城國(guó)資房企，實(shí)現(xiàn)銷售額1007.1億元，首次突破千億大關(guān)，隨后三年均保持在千億以上。

　　不過(guò)，緊隨著2021年的地產(chǎn)行業(yè)危機(jī)的爆發(fā)，首開股份的規(guī)?？焖傧禄?。

　　2021年-2023年，首開股份的銷售額分別為1149.1億元、869.6億元、615.3億元，短短兩年間，規(guī)?？s減近半。

　　最新披露的業(yè)績(jī)，首開股份仍未走出業(yè)績(jī)下滑與虧損。

　　其2024年半年度報(bào)告顯示，今年1-6月，首開股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入87.92億元，較上年同期減少54.69%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)-21.74億元，歸母凈利潤(rùn)-19.48億元，較上年同期虧損規(guī)模有所擴(kuò)大。

　　2023年上半年，首開股份歸母凈利潤(rùn)-19.06億元。而2022年、2023年，該公司歸母凈利潤(rùn)分別為-4.61億元、-63.39億元，已連續(xù)兩個(gè)年度錄得虧損。

　　對(duì)于今年上半年的業(yè)績(jī)，首開股份表示，營(yíng)業(yè)收入下滑及虧損擴(kuò)大的主要原因?yàn)楸酒诜课菁薪桓俄?xiàng)目體量小，公司營(yíng)業(yè)收入和結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率同比有所下降。

　　首開股份的主要業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、城市更新等創(chuàng)新業(yè)務(wù)等。

　　在房地產(chǎn)開發(fā)板塊，至報(bào)告期末，擬售、在售主要項(xiàng)目（含自持）155個(gè)，總建筑面積超4400萬(wàn)余平方米，其中當(dāng)期在建約983萬(wàn)平方米。

　　從區(qū)域布局看，首開股份實(shí)現(xiàn)了北京區(qū)域（以北京為中心的京津冀區(qū)域）、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、海西、長(zhǎng)江中游、川渝等多個(gè)區(qū)域的布局。

　　報(bào)告期內(nèi)，該公司房產(chǎn)銷售結(jié)算收入82.96億元、結(jié)算成本75.55億元。酒店物業(yè)經(jīng)營(yíng)等結(jié)算收入4.28億元、結(jié)算成本3.87億元。

　　在毛利率方面，2024年1-6月，首開股份主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率8.96%。房屋銷售板塊整體毛利率為8.94%，其中住宅、保障房、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率分別為7.16%、28.53%和0.84%；酒店物業(yè)經(jīng)營(yíng)等業(yè)務(wù)毛利率為9.43%。

　　伴隨著地產(chǎn)進(jìn)入下行周期，該公司的毛利率近幾年一路下滑。2021、2022、2023年首開股份毛利率分別為19.67%、16.13%、11.26%。今年上半年則進(jìn)一步下滑至8.96%。

　　去年7月，因業(yè)績(jī)預(yù)告披露不準(zhǔn)確且未更正、定期報(bào)告披露不準(zhǔn)確等，首開股份時(shí)任董事長(zhǎng)李巖、時(shí)任總經(jīng)理趙龍節(jié)、時(shí)任總會(huì)計(jì)師容宇等因涉嫌信息披露違法違規(guī)，被通報(bào)批評(píng)及行政處罰。

　　李巖也在努力扭虧，他肩上的壓力并不小。在經(jīng)營(yíng)回顧里，首開股份表示，今年上半年公司總體銷售任務(wù)計(jì)劃完成率較低，同比下降明顯；商辦滯重資產(chǎn)依然去化困難。

　　此外，“圍繞房地產(chǎn)主業(yè)的多元化轉(zhuǎn)型力度和成效不夠，尚未形成對(duì)沖傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)下滑的有效載體。持有物業(yè)項(xiàng)目毛利率水平與標(biāo)桿企業(yè)相比存在差距?！逼渌姓诮?jīng)歷的問(wèn)題，似乎在首開股份身上都有顯現(xiàn)。

　　期內(nèi)，由于房屋銷售回款減少、非并表項(xiàng)目資金收回降低，首開股份經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-44.86億元，較上年同期由正轉(zhuǎn)負(fù)。

　　該公司期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物139.69億元，較去年同期的225.66億元，下降了38.1%。而包括短期借款、應(yīng)付票據(jù)、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債在內(nèi)的短債121.09億元。

　　總體的負(fù)債率上，首開股份近兩年資產(chǎn)負(fù)債率呈下降趨勢(shì)，但整體仍然較高。2021-2023年資產(chǎn)負(fù)債率分別為78.79%、75.91%、76.36%。2024上半年則為75.03%，依然保持較高。

　　今年上半年，首開股份的三道紅線中，僅有現(xiàn)金短債一項(xiàng)達(dá)標(biāo)，其剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率均未能達(dá)標(biāo)。

　　在業(yè)績(jī)經(jīng)營(yíng)與債務(wù)的壓力下，首開股份此前多次出售資產(chǎn)回流資金。去年以來(lái)，其曾北京首開瑞泰商業(yè)管理、北京聯(lián)寶、北京首開云錦鉑郡商業(yè)管理和北京首開云錦璞瑅商業(yè)管理等公司股權(quán)掛出。

　　在2024年中報(bào)，首開股份也表示，上半年積極推進(jìn)資產(chǎn)盤活與處置，實(shí)施經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)清單化管理。目前多個(gè)項(xiàng)目處置仍在進(jìn)行中。