炒股就看金麒麟分析師研報(bào)，權(quán)威，專業(yè)，及時(shí)，全面，助您挖掘潛力主題機(jī)會(huì)！

　　來(lái)源：地產(chǎn)K線

　　拿地不到兩個(gè)月，位于海淀區(qū)永豐北的保利、建工新項(xiàng)目案名在幾天前正式發(fā)布：保利·建工·嘉華天珺。

　　7月25日，保利地產(chǎn)及北京建工地產(chǎn)聯(lián)合體以總價(jià)89.01億元競(jìng)得上述地塊，銷售指導(dǎo)價(jià)9萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率3.5%，成為海淀“新地王”。此塊地土地面積8.56萬(wàn)㎡，規(guī)劃建筑面積16.29萬(wàn)㎡，其中住宅面積為14.92萬(wàn)㎡。

　　這是一個(gè)有故事的地塊。

　　本次為該地塊的第二次出讓。2016年11月，萬(wàn)科、住總聯(lián)合體最終分別以50億元、59億元斬獲海淀永豐18號(hào)地和19號(hào)地。

　　當(dāng)時(shí)，萬(wàn)科有意將18號(hào)地塊打造為翡翠書(shū)院，項(xiàng)目只租不售。拿地1年后，住總從19號(hào)地塊退出，因資金等多種問(wèn)題，隨后萬(wàn)科也萌生退地念頭，最終于2021年折價(jià)退還此地塊。另一塊被退的地，就是如今的嘉華天珺所在地。

　　時(shí)隔8年，地塊出讓價(jià)格大幅增長(zhǎng)，本次掛牌價(jià)格和地塊合理上限價(jià)格分別調(diào)整為86億元和103.2億元，相比于2016年44億元的掛牌價(jià)格、59億元的上限價(jià)格，幾乎達(dá)到翻倍水平。出讓條件也有所改變：不再需要企業(yè)自持，而是地價(jià)達(dá)到上限后轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。

　　8月19日，保利（北京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱“北京保利”）與北京建工地產(chǎn)共同出資成立了項(xiàng)目公司——北京建保豐筑置業(yè)有限公司，二者的持股比例分別為60%、40%。法定代表人為劉喜濤，他是保利發(fā)展北京公司總經(jīng)理。

　　國(guó)央企老搭檔

　　從案名來(lái)看，嘉華天珺將采用保利TOP級(jí)產(chǎn)品系“天字系”進(jìn)行打造。產(chǎn)品擬定為建筑面積約89-99-116-126-150-170平米三居四居，平洋房+小高層組合。項(xiàng)目預(yù)計(jì)在10月中旬開(kāi)放售樓處，12月份開(kāi)盤。

　　雖說(shuō)是保利的高端產(chǎn)品，但戶型上卻以中小戶型為主。

　　在北京區(qū)域，保利與北京建工地產(chǎn)已經(jīng)有過(guò)多次合作。從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)來(lái)看，幾乎都是保利主導(dǎo)。從合作項(xiàng)目的股權(quán)占比來(lái)看，北京建工地產(chǎn)在此地王項(xiàng)目中所占的比例是最小的。

　　上半年，保利地產(chǎn)借助北京建工地產(chǎn)曲線開(kāi)發(fā)了一處項(xiàng)目。

　　今年3月15日，北京建工地產(chǎn)摘得順義后沙峪空港六期SY00-2301-0001地塊，溢價(jià)率15%。3月21日，北京建工地產(chǎn)成立“北京建保順筑置業(yè)有限公司”（簡(jiǎn)稱“建保順筑”），注冊(cè)資本12億元。

　　公司名稱中有個(gè)“?！弊郑@意味著，保利入局是早就定好的。4月12日，項(xiàng)目名稱公示：星宸和煦（備案名：悅煦雅苑），規(guī)劃建筑方案也隨之公布。

　　但保利并未立即取得建保順筑的股權(quán)。7月1日，建保順筑的注冊(cè)資本從12億元減少至6億元。直到8月，北京建工地產(chǎn)才將30000.0股權(quán)數(shù)額出質(zhì)被北京保利。

　　7月4日，項(xiàng)目取得預(yù)售許可（金麒麟分析師）證，推出9棟樓共270套房源，住宅面積3.37萬(wàn)m2，擬售均價(jià)5.85萬(wàn)元-6.13萬(wàn)元/m2。截至目前，星宸和煦已網(wǎng)簽54套，去化率20%，成交均價(jià)約5.67萬(wàn)元/㎡。

　　另外，北京建工地產(chǎn)還與保利合作開(kāi)發(fā)了朝陽(yáng)和光煦境、大興和悅春風(fēng)項(xiàng)目。

　　朝陽(yáng)和光煦境的開(kāi)發(fā)企業(yè)為北京建保常筑置業(yè)有限公司，由北京保利和北京建工地產(chǎn)在2022年12月6日共同出資成立，二者分別持股50%。

　　和悅春風(fēng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)是北京興筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，由北京保利在2019年10月11日成立，初始持股比例100%。兩個(gè)月后，北京建工地產(chǎn)入股50%，北京保利的持股比例也降至50%。

　　和悅春風(fēng)（備案名：和春雅苑）在2020年4月、2020年5月、2023年3月取得三次預(yù)售證，部分續(xù)銷房源已經(jīng)轉(zhuǎn)入現(xiàn)房銷售。2023年加推的批次中，9棟住宅顯示“已售完”，但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)僅為3套。

　　項(xiàng)目去化差異懸殊

　　北京建工集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)是建筑業(yè)，旗下有一家全資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)——北京建工地產(chǎn)。

　　北京建工集團(tuán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要位于北京。截至目前，北京建工集團(tuán)在北京共有8個(gè)在建/待建項(xiàng)目，從項(xiàng)目銷售情況來(lái)看，去化率普遍不高。

　　賣得最好是攬星宸（備案名：建邦攬星苑），目前去化率約96%。2023年初，攬星宸共推出22棟樓、1277套房源，目前已簽約1230套，去化率約96%。

　　在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，北京建工地產(chǎn)引入了一位資方。

　　此地塊是由北京建工地產(chǎn)在2022年9月22日以16.7億元競(jìng)得，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)公司為“北京建邦憬誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”（簡(jiǎn)稱“建邦憬誠(chéng)”），成立于2022年8月，由北京建工地產(chǎn)持股70%、北京東亞新華投資集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“東亞新華”）持股30%。后者是北京建工地產(chǎn)在2023年5月引入的投資方，增資完成前，建邦憬誠(chéng)由北京建工地產(chǎn)全資持有。

　　東亞新華投資成立于2006年2月9日，是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主要投資方向的大型民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)。由北京紅山世紀(jì)投資全資持有，而后者為北京明天投資全資子公司。據(jù)悉，北京明天投資成立于2007年，是一家以從事商務(wù)服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)，注冊(cè)資本1000萬(wàn)人民幣。

　　相比之下，璟玥林汐，攬星樾，嘉境里，這三個(gè)由北京建工地產(chǎn)100%持有的項(xiàng)目去化并不理想。

　　嘉境里（備案名：嘉尚家園）在今年6月15日取得預(yù)售證，共推出548套房源，開(kāi)盤至今3月有余，累計(jì)成交67套，已簽約面積6351.85㎡，成交均價(jià)4.05萬(wàn)元/㎡，去化率12.23%。而該項(xiàng)目的銷售指導(dǎo)價(jià)為5萬(wàn)/平方米。

　　攬星樾（備案名：建邦星苑）在2023年11月共推出983套房源，已簽約273套，去化率27.77%，成交均價(jià)2.13萬(wàn)/㎡。

　　璟玥林汐一期備案名“璟玥雅苑”、二期“璟林雅苑”。2021年9月13日首批房源拿證，一期推出639套房源，已簽約12套，目前已進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段；二期600套，發(fā)證時(shí)間為2023年9月23日，開(kāi)盤時(shí)間為2023年10月11日，住建委官網(wǎng)未顯示已簽約信息。璟林雅苑的土地使用權(quán)已經(jīng)被抵押給中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司北京朝陽(yáng)東區(qū)支行。

　　董事長(zhǎng)在位近7年

　　近期，北京建工集團(tuán)正忙著擴(kuò)大“朋友圈”。黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)樊軍率隊(duì)四處交流，與華潤(rùn)健康集團(tuán)、北京銀行等公司簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，與中國(guó)航空集團(tuán)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司圍繞進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)接、深化合作進(jìn)行深入交流。

　　樊軍是在2015年10月被調(diào)任至北京建工集團(tuán)的，之前，他一直都在北京城建集團(tuán)任職。

　　北京建工集團(tuán)與北京城建集團(tuán)，都是由北京市人民政府100%控股的企業(yè)。

　　2017年12月，樊軍從總經(jīng)理升任為董事長(zhǎng)。

　　樊軍在北京建工體系內(nèi)的職位“很純粹”。除了北京建工集團(tuán)的董事長(zhǎng)外，樊軍還在2016年4月至2019年9月期間擔(dān)任過(guò)北京建工集團(tuán)控股有限責(zé)任公司的總經(jīng)理、董事，該公司屬于租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，目前已注銷。

　　陷入“帶走調(diào)查”風(fēng)波的北京城建董事長(zhǎng)常永春曾是北京建工集團(tuán)的二把手。

　　2016年3月至2021年4月，常永春在北京建工集團(tuán)擔(dān)任副總經(jīng)理；2021年4月，開(kāi)始擔(dān)任北京建工集團(tuán)黨委副書(shū)記、董事、總經(jīng)理，并于去年10月卸任。之后，常永春開(kāi)始擔(dān)任北京城建集團(tuán)董事長(zhǎng)。

　　有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京建工集團(tuán)今年1-8月權(quán)益銷售額49.14億元，在北京權(quán)益銷售金額排行榜上位列第11。

　　現(xiàn)金短債比0.9

　　2024上半年，北京建工集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入651億元，同比增長(zhǎng)7.5%；凈利潤(rùn)9.1億元，同比增長(zhǎng)16.4%；其中，歸母凈利潤(rùn)5.45億元，同比增長(zhǎng)27%。北京建工地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入66.48億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)6.05億元。

　　分業(yè)務(wù)板塊來(lái)看，北京建工集團(tuán)最大的收入來(lái)源是建筑業(yè)，其次是房地產(chǎn)業(yè)。2024年中期，建筑業(yè)的收入占比為79.29%，房地產(chǎn)業(yè)的收入占比為12.37%。

　　截至2024年6月末，北京建工集團(tuán)合并報(bào)表范圍內(nèi)有息債務(wù)余額為816.35億元，相較于期初增加12.31%。其中，一年內(nèi)到期的有息債務(wù)為276.61億元。期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為259.63億元，現(xiàn)金短債比0.9。

　　7月底，標(biāo)普確認(rèn)北京建工集團(tuán)“BBB”長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)，展望調(diào)整至負(fù)面。標(biāo)普認(rèn)為，北京建工集團(tuán)恢復(fù)財(cái)務(wù)實(shí)力的任務(wù)艱巨。房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)壓力可能會(huì)影響該公司的住房建設(shè)業(yè)務(wù)，尤其是在北京以外的市場(chǎng)，因?yàn)樵摴驹谶@些市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力較弱。

　　為緩解資金壓力，北京建工集團(tuán)四處籌資。期內(nèi)取得借款收到的現(xiàn)金為273.48億元。

　　北京建工集團(tuán)計(jì)劃在今年內(nèi)向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券，最新?tīng)顟B(tài)為“已受理”。北京建工集團(tuán)擬募集資金200億元，用于償還到期債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)及其他法律法規(guī)允許的用途。

　　截至2024年6月末，北京建工集團(tuán)受限資產(chǎn)賬面價(jià)值共計(jì)232.57億元，占總資產(chǎn)的9.73%，占凈資產(chǎn)的42.15%；受限資產(chǎn)規(guī)模較大，將會(huì)在一定程度上影響流動(dòng)性。

　　公開(kāi)信息顯示，8月以來(lái)，北京建工集團(tuán)先后5次被列為被執(zhí)行人，涉案金額共計(jì)1319.36萬(wàn)元。