來源：中國經(jīng)營報

　　本報記者 郭陽琛 張家振 上海報道

　　近日，建發(fā)股份（600153.SH）召開2024年半年度業(yè)績說明會，公司新任董事長林茂首次公開亮相。

　　據(jù)了解，建發(fā)股份在9月初發(fā)生工商變更，掌舵公司4年之久的鄭永達(dá)卸任法定代表人、董事長，改任副董事長；原董事林茂接任法定代表人、董事長。

　　在換帥的同時，建發(fā)股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)正放緩逆勢擴(kuò)張步伐。財(cái)報數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，建發(fā)股份營收為3190.15億元，同比下降16.80%；實(shí)現(xiàn)凈利潤16.66億元，同比下降48.23%；凈現(xiàn)金流為28.65億元，同比下降85.07%。

　　與此同時，建發(fā)股份在土地市場中的表現(xiàn)也開始降速。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年1—8月，建發(fā)股份旗下房地產(chǎn)開發(fā)主體建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)合計(jì)拿地強(qiáng)度下降37.12%。據(jù)林茂透露，建發(fā)股份堅(jiān)持“以收定支、以銷定投”的拿地策略，會根據(jù)市場情況和庫存規(guī)模進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)充，以保持風(fēng)險在可承受范圍內(nèi)?！敖衲晗掳肽?，如果市場需求不足，公司也可能會放緩補(bǔ)庫存的速度?！?/p>

　　對于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)放緩原因和后續(xù)拿地計(jì)劃等問題，《中國經(jīng)營報》記者致電建發(fā)股份董秘辦公室，相關(guān)工作人員表示，具體信息以財(cái)報和業(yè)績會披露內(nèi)容為準(zhǔn)。

　　部分區(qū)域銷售進(jìn)度不及預(yù)期

　　相關(guān)資料顯示，建發(fā)股份主營業(yè)務(wù)包括供應(yīng)鏈運(yùn)營、房地產(chǎn)開發(fā)和實(shí)業(yè)投資。其中，房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營主體包括建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)，建發(fā)股份分別持有54.65% 和95%股權(quán)。

　　林茂在業(yè)績會上透露，2023年，建發(fā)股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分部貢獻(xiàn)上市公司歸母凈利潤1.91億元；2024年上半年，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分部貢獻(xiàn)上市公司歸母凈利潤1.55億元。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，建發(fā)股份實(shí)現(xiàn)合同銷售金額742.68億元。其中，建發(fā)房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額660.03億元，位列全國第7名，較上年同期提升2位。

　　據(jù)建發(fā)股份副總經(jīng)理兼董事會秘書江桂芝介紹，2024年上半年，建發(fā)股份在一、二線城市的全口徑銷售金額占比近80%，全口徑銷售額超20億元的城市數(shù)量達(dá)到9個。截至2024年6月末，公司累計(jì)已售未結(jié)金額達(dá)到2620.30億元，較2023年年底增長6.55%，創(chuàng)下歷史新高。

　　林茂強(qiáng)調(diào)，公司在2022年拿地的項(xiàng)目大部分已經(jīng)銷售完畢，實(shí)際利潤率略高于預(yù)期；但2023年拿地的項(xiàng)目由于市場情況變化，實(shí)際利潤率可能略低于預(yù)期。

　　記者注意到，2024年上半年，建發(fā)股份計(jì)提各類資產(chǎn)減值準(zhǔn)備24.09億元，將減少公司歸母凈利潤12.98億元。而從2022年至今，建發(fā)股份計(jì)提各類資產(chǎn)減值準(zhǔn)備139.47億元，減少歸母凈利潤約61.75億元。

　　此外，依據(jù)存貨成本與可變現(xiàn)凈值相比較的方法，建發(fā)股份及控股子公司 2024年上半年擬對存貨計(jì)提跌價準(zhǔn)備14.87億元，其中對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)計(jì)提存貨跌價準(zhǔn)備10.82億元。

　　建發(fā)股份方面表示，2024年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境相對寬松，但外部市場形勢持續(xù)嚴(yán)峻，居民的消費(fèi)信心不足，行業(yè)整體規(guī)模繼續(xù)下滑，受此影響公司部分區(qū)域銷售進(jìn)度不及預(yù)期。公司根據(jù)不同區(qū)域的市場環(huán)境采取了積極的銷售策略和管理措施，部分存貨出現(xiàn)減值跡象?；谥?jǐn)慎性原則，公司對該部分存貨計(jì)提了跌價準(zhǔn)備。

　　江桂芝在業(yè)績會上回應(yīng)稱，在計(jì)提存貨跌價準(zhǔn)備方面，建發(fā)股份一直都是以很嚴(yán)格的態(tài)度去對待減值。公司根據(jù)會計(jì)準(zhǔn)則要求定期對各項(xiàng)目進(jìn)行跌價測試，對出現(xiàn)跌價跡象的項(xiàng)目審慎計(jì)提存貨跌價準(zhǔn)備，因此并非所有項(xiàng)目都是虧損項(xiàng)目，且部分項(xiàng)目計(jì)提減值準(zhǔn)備后并未導(dǎo)致全案虧損。

　　“目前，公司歷史庫存相對較少，減值壓力也較小。未來，公司將保持較好的庫存周轉(zhuǎn)和合理的庫存規(guī)模，以應(yīng)對市場波動帶來的壓力?！苯鹬ミM(jìn)一步闡釋道。

　　盡量維持市場占有率

　　實(shí)際上，作為建發(fā)股份的新掌舵人，林茂是一名“老建發(fā)人”。

　　公開資料顯示，林茂此前曾在建發(fā)股份母公司建發(fā)集團(tuán)財(cái)務(wù)部任職。加入建發(fā)股份后，歷任公司證券部經(jīng)理、董事會秘書、總經(jīng)理等職務(wù)。截至目前，林茂持有建發(fā)股份641080股股票。

　　作為建發(fā)股份旗下房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)主力，建發(fā)房產(chǎn)業(yè)務(wù)遍及全國70余個主要城市，并形成房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、城市更新改造、商業(yè)管理、代建運(yùn)營、工程與設(shè)計(jì)服務(wù)、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)投資七大業(yè)務(wù)板塊。

　　目前，建發(fā)房產(chǎn)控股建發(fā)國際（01908.HK）、建發(fā)物業(yè)（02156.HK）、建發(fā)合誠（603909.SH）三家上市公司，構(gòu)成了完整的房地產(chǎn)開發(fā)配套產(chǎn)業(yè)鏈。

　　不過，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在前幾年經(jīng)歷快速擴(kuò)張后，建發(fā)股份也明顯感受到了財(cái)務(wù)壓力。財(cái)報數(shù)據(jù)顯示，截至2024年6月30日，建發(fā)股份的凈現(xiàn)金流為28.65億元，同比下降85.07%，其中，經(jīng)營性現(xiàn)金流-221.12億元，投資性現(xiàn)金流-44.91億元，融資性現(xiàn)金流292.66億元。

　　林茂認(rèn)為，2024年下半年，整體房地產(chǎn)市場情況仍不明朗，雖然上半年有降首付、降利率等利好政策，但二手房市場的擠壓效應(yīng)仍然嚴(yán)重。七八月份是傳統(tǒng)淡季，市場表現(xiàn)不佳。房地產(chǎn)市場與預(yù)期相關(guān)，近期市場邊際上沒有再繼續(xù)惡化，但也沒有明顯的市場回暖信號。

　　林茂進(jìn)一步表示，總體來講，公司的目標(biāo)是盡量維持市場占有率，公司具備資源和能力去形成更大的經(jīng)營規(guī)模。但公司中長期的銷售規(guī)模，取決于市場的復(fù)蘇進(jìn)度和恢復(fù)狀況，公司會根據(jù)市場變化情況來實(shí)時調(diào)整。

　　而對于拖累建發(fā)股份利潤的聯(lián)發(fā)集團(tuán)，林茂指出，除了打磨產(chǎn)品和降本增效，一方面會積極盤活各類資產(chǎn)，梳理持有的各類投資資產(chǎn)，通過出售轉(zhuǎn)讓等方式彌補(bǔ)損失；另一方面將加強(qiáng)投資測算精準(zhǔn)度，謹(jǐn)慎拿地。

　　記者了解到，2024年上半年，建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)獲取土地17宗，全口徑拿地金額合計(jì)約387.62億元，新增地塊的全口徑貨值約686億元，一、二線城市拿地金額占比達(dá)98%。截至2024年6月末，公司在一、二線城市的權(quán)益口徑土地儲備（未售口徑）貨值占比約76.85%，較上年年末提高3.27個百分點(diǎn)。

　　“今年下半年，如果市場需求不足，公司也可能會放緩補(bǔ)庫存的速度?！绷置硎?，房地產(chǎn)行業(yè)正在朝改善型需求的導(dǎo)向發(fā)展。建發(fā)股份將繼續(xù)提升產(chǎn)品競爭力，保持產(chǎn)品創(chuàng)新、不斷迭代，做好包括詩意東方、海派、第四代住宅等新產(chǎn)品的迭代和精細(xì)化管理。同時公司將結(jié)合社區(qū)服務(wù)，關(guān)注主流客群需求與人居體驗(yàn)，提供有溫度的服務(wù)陪伴，并提升居住舒適度。