專題：存量房貸利率將如何調(diào)降？央行發(fā)布

　　存量房貸利率這樣調(diào)整！

　　9月29日，中國人民銀行（下稱“央行”）發(fā)布公告（下稱《公告》）完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制有關(guān)事宜，明確11月1日起，符合條件的借款人在與商業(yè)銀行市場(chǎng)化協(xié)商調(diào)整房貸利率加點(diǎn)幅度的同時(shí)，也可協(xié)商調(diào)整重定價(jià)周期。同時(shí)，央行指導(dǎo)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》（下稱《倡議》），明確各商業(yè)銀行原則上于2024年10月31日前應(yīng)統(tǒng)一對(duì)存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實(shí)施批量調(diào)整。

　　在批量調(diào)整階段，首套、二套及以上存量房貸都可調(diào)整，去年已經(jīng)調(diào)整過加點(diǎn)幅度的存量房貸也包含在內(nèi)。

　　批量調(diào)整后，借款人存量房貸利率原則上將降至不低于貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減30個(gè)基點(diǎn)，即“LPR-30個(gè)基點(diǎn)”。在批量調(diào)整和常態(tài)化調(diào)整階段，均不再區(qū)分首套、二套房（有房貸利率政策下限且區(qū)分首套二套的城市除外）。故北、上、深二套及以上存量房貸需考慮當(dāng)?shù)卣呦孪蕖?/p>

　　央行還明確，自2024年10月起，每季度第一個(gè)月將在官方網(wǎng)站公布上個(gè)季度全國新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率，供銀行和借款人參考。

　　本輪存量房貸利率調(diào)整時(shí)間為：

　　1．主要商業(yè)銀行原則上將于不晚于2024年10月12日發(fā)布具體各銀行操作細(xì)則。10月12日后，借款人可聯(lián)系銀行了解調(diào)整細(xì)則。

　　2．主要商業(yè)銀行原則上于2024年10月31日前應(yīng)統(tǒng)一對(duì)存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實(shí)施批量調(diào)整。《倡議》明確，鼓勵(lì)各商業(yè)銀行通過網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行等線上渠道“一鍵式操作”辦理，為借款人提供便利。

　　3.11月1日后，借貸雙方可協(xié)商調(diào)整加點(diǎn)幅度。

　　10月31日前批量調(diào)整 11月1日起可協(xié)商

　　《倡議》明確2024年10月31日前，商業(yè)銀行將對(duì)符合條件的存量房貸再開展一次批量調(diào)整，將利率較高的存量房貸利率降至全國新發(fā)放房貸利率附近，讓借款人盡早獲益。

　　自2024年11月1日起，符合條件的借款人在與商業(yè)銀行市場(chǎng)化協(xié)商調(diào)整房貸利率加點(diǎn)幅度的同時(shí)，也可協(xié)商調(diào)整重定價(jià)周期。

　　在批量調(diào)整階段，首套、二套及以上存量房貸都可調(diào)整，去年已經(jīng)調(diào)整過加點(diǎn)幅度的存量房貸也包含在內(nèi)。

　　對(duì)于新簽訂的個(gè)人住房貸款合同，自11月1日起，可由借貸雙方自主協(xié)商重定價(jià)周期。重定價(jià)周期可為按年、按半年、按季度等。需要說明的是，在利率下行階段，重定價(jià)周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行階段，借款人也要越早承受高利率。

　　多數(shù)人存量房貸降至不低于“LPR-30個(gè)基點(diǎn)”

　　《倡議》明確，批量調(diào)整階段，商業(yè)銀行將對(duì)LPR加點(diǎn)幅度高于“減30個(gè)基點(diǎn)”的存量房貸加點(diǎn)幅度批量調(diào)整至不低于“減30個(gè)基點(diǎn)”。

　　簡(jiǎn)單來說，借款人存量房貸利率原則上將降至不低于貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）“減30個(gè)基點(diǎn)”。北、上、深二套及以上存量房貸需考慮當(dāng)?shù)卣呦孪蕖?/p>

　　值得注意的是，由于重定價(jià)日不同，不同借款人的利率在批量調(diào)整后會(huì)有所差異。重定價(jià)后，最近一個(gè)定價(jià)周期內(nèi)LPR的降幅還將體現(xiàn)出來，參與此次批量調(diào)整的借款人利率將調(diào)整至全國新發(fā)放房貸利率附近。

　　若按當(dāng)前LPR計(jì)算、2025年1月1日為重定價(jià)日，假設(shè)借款人調(diào)整前的存款房貸利率為LPR+55基點(diǎn)，即4.75%（4.2%+55個(gè)基點(diǎn)）。則2024年10月30日批量調(diào)整后存量房貸利率降至3.9%（4.2%-30個(gè)基點(diǎn)），2025年1月1日重定價(jià)日后將降至3.35%（3.65%-30個(gè)基點(diǎn)）。

　　對(duì)于固定利率存量房貸的，以最新LPR轉(zhuǎn)換為加點(diǎn)形式，再將加點(diǎn)幅度調(diào)整為LPR減30個(gè)基點(diǎn)。例如，利率為4%的固定利率存量房貸，最新5年期以上LPR為3.85%，先將其固定利率轉(zhuǎn)換為4%（即LPR加15個(gè)基點(diǎn)），再將“加15個(gè)基點(diǎn)”調(diào)整為“減30個(gè)基點(diǎn)”，最終為3.55%。

　　對(duì)于部分城市仍設(shè)定了新發(fā)放房貸利率政策下限的，調(diào)整后的加點(diǎn)幅度需不低于下限。例如，北京二套房貸利率政策下限為，五環(huán)以內(nèi)二套房貸的加點(diǎn)下限為LPR減5個(gè)基點(diǎn)，五環(huán)以外二套房貸的加點(diǎn)下限為LPR減25個(gè)基點(diǎn)。相應(yīng)的二套房貸在批量調(diào)整時(shí)，加點(diǎn)分別調(diào)整為LPR-5個(gè)基點(diǎn)和LPR-25個(gè)基點(diǎn)。

　　如何計(jì)算調(diào)整后的存量房貸利率？一圖讀懂

　　對(duì)于借款人如何計(jì)算調(diào)整后的存量房貸利率，記者根據(jù)不同重定價(jià)日（浮動(dòng)利率貸款合同中，利率跟隨定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間間隔）、不同區(qū)間房貸加點(diǎn)后的利率整理為表格：

　　假設(shè)2024年10月31日進(jìn)行批量調(diào)整，假設(shè)2024年10月21日?qǐng)?bào)出的5年期以上LPR跟隨央行政策利率下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，由當(dāng)前的3.85%降至3.65%，后續(xù)保持不變。舉例來看：

　　由于2024年2月、7月5年期以上LPR還分別下降了0.25個(gè)百分點(diǎn)和0.1個(gè)百分點(diǎn)，因此，對(duì)于重定價(jià)日為每年1月1日的，調(diào)整后的利率為3.9%，明年1月1日LPR重定價(jià)后，利率為3.35%。

　　重定價(jià)日為合同發(fā)放日對(duì)日的，分為以下四種情況：

　　重定價(jià)日為2024年10月21日至10月31日的，調(diào)整后的利率為3.35%（當(dāng)時(shí)的LPR3.65%-0.3%）。

　　重定價(jià)日為2024年11月1日至12月31日，和2025年1月2日至2月19日的，調(diào)整后的利率為3.9%（當(dāng)時(shí)的LPR4.2%-0.3%），重定價(jià)后的利率為3.35%（當(dāng)時(shí)的LPR3.65%-0.3%）。

　　重定價(jià)日為2025年2月20日至7月21日的，調(diào)整后的利率為3.65%（當(dāng)時(shí)的LPR3.95%-0.3%），重定價(jià)后利率為3.35%（當(dāng)時(shí)的LPR3.65%-0.3%）。

　　重定價(jià)日為2025年7月22日至10月20日的，調(diào)整后的利率為3.55%（當(dāng)時(shí)的LPR3.85%-0.3%），重定價(jià)后利率為3.35%（當(dāng)時(shí)的LPR3.65%-0.3%）。

　　若按當(dāng)前LPR計(jì)算、2025年1月1日為重定價(jià)日，假設(shè)借款人調(diào)整前的存款房貸利率為LPR+55基點(diǎn)，即4.75%（4.2%+55個(gè)基點(diǎn)）。則2024年10月30日批量調(diào)整后存量房貸利率降至3.9%（4.2%-30個(gè)基點(diǎn)），2025年1月1日重定價(jià)日后將降至3.35%（3.85%-55個(gè)基點(diǎn)）。

　　若以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，假設(shè)借款人的房貸利率從4.4%降至3.55%，可節(jié)約借款人利息支出每年約5600元。

　　由于本次調(diào)整復(fù)雜，權(quán)威專家建議，10月12日后，借款人需關(guān)注自己承貸銀行的具體調(diào)整細(xì)則。